임대한 상가건물이 경매로 넘어가는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 내 보증금을 누구에게 돌려받아야 하는 걸까요? 돌려받을 수는 있는 걸까요?

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상가건물이 경매로 넘어가는 경우 임차인이 "상가건물 임대차 보호법"에 따른 우선 변제 요건을 갖추었다면, 후 순위 권리자나 그 외의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

우선변제권 요건

• 상가건물 인도

• 사업자등록 신청

• 임대차 계약서 확정일자 취득

소액 임차인의 최우선 변제권

소액임차인의 경우 임차 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 "상가건물 임대차 보호법"에 따른 대항요건을 갖췄다면, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 여기서 소액임차인은 서울의 경우 보증금액이 6천5백만 원 이하, 과밀억제권역 보증금액이 5천5백만 원 이하, 광역시 안산시 용인시 김포시 광주시 보증금액이 3천8백만 원 이하, 그 밖의 지역 보증금액이 3천만 원 이하를 말합니다.

최우선 변제의 범위

우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위는 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 서울특별시 보증금액 2천2백만 원 이하, 과밀억제권역 보증금액 1천9백만 원 이하, 광역시 안산시 용인시 김포시 광주시 보증금액 1천3백만 원 이하, 그 밖의 지역 보증금액 1천만 원 이하입니다.

예를 들어 서울특별시에서 상가건물을 임차했습니다. 보증금 3천만 원에 상가를 운영하는 임차인이 임차건물이 경매에 넘어갔어요. 그래서 보증금을 돌려받기를 요청합니다. 하지만 임차한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 우선해 있는데, 이런 경우 임차인은 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있을까요? 서울의 경우 보증금액이 6천5백만 원 이하이면 소액 임차인입니다. 소액임차인은 임차 상가건물에 대해 상가건물 임대차보호법 상의 요건(상가건물의 인도와 사업자등록, 확정일자 부여)를 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 서울특별시에서 상가건물을 임차한 사람이 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2천200만 원 이하의 범위에서 결정되겠지요.